多伦多老房子翻新投资

        以下只是一些我个人的观点与体会，也欢迎各位看官多多交流。由于本人不是专业写手，所以顺序上可能会有点乱，只能是想到什么写什么，希望可以分享一些经验给大家，这篇只说翻新，关于加建重建，我会另外写一篇。

       多伦多早几年楼市畅旺，很多人专门买房子回来翻新再转售。英文叫 flipping House，有彻底翻新的，改间隔，承重墙，增加卫生间，整个厨房换位置。

如果是Lawrence以南的很多房子都超过100年，地库基本只有6尺。因为这些路段好，房价较高，很多职业投资客会花钱把地库挖深2-2尺半。这样使房子大大增值，由于这些工程都是一些非常专业的项目，而且成本较高一个700尺的地库挖深2尺左右包括后期装修一般都在6万5-8万左右，早些年一般都是西人投资客才会花这么大气力去操作。

我自己从事装修建筑这些年来看，看到的是华人投资客的不断进步与学习。就以5年前来说，我接触到看到很多华人买老房子在north york ，Scarborough markham richmond hill比较多。他们一般的做法都是“换衣服”。 意思就是换换一些表面看得见的装修，再转售。大改间隔，改承重墙，改open concept的不算太多。

申请building permit 彻底改造的少之有少。这个和市场有关，在这些区域投资翻新完后很多都是卖给华人或者其他少数族群，大家只会猜你这个装修花了多少钱，导致很多人在看不见的地方节约成本，留下一些隐患。很少有人会因为你的装修好而比同类房源多花一个大的差价埋单。

而且再房价上涨的时候根本投入很多精力和资金去flip的人也少，反正不愁卖。而且很多质量，做工，设计，搭配，新意依然存在很大的进步空间。

我自己从入行做学徒的时候就发现一个问题，北边基本的装修，设计风格家家都几乎一样，我当时就想能不能在差不多预算的情况能有一些不同的效果呢，起码也能多个选择，不至于那么沉闷。然后周末放假就到南边的翻建房，翻新房看open house，确实看到了很多不一样的东西和理念。只不过这一切都建立在金钱上。

但如果用比较少的预算做到接近的效果是不是不行呢，我认为是可行的。

17年后到现在房价出现了很大的下降，北边已经很少有人再投资翻新房子了，现在偶尔看见一些翻新投资的成功例子，都是经过很好的设计，装修。市面上不太常见的效果，很吸引人的改造，而且有building permit和ESA permit的正规施工，可是例子并不多。

目前能看到还有不错机会的就只有down town 和周边地区了。因为南边很多semi 和 townhouse 他们并不具备重建的条件能做的只有内外大翻新，但down town的flipping做法和装修风格和我们之前的又很不一样，所有导致有人投资客去了，最后并没有赚到钱。我在之前接触到很多客人给我的感觉就是全程都很投入，这是好事。

我很支持，但往往忽略一点，客人很多本身并没有太了解装修，风格，设计上的知识。把很多主观的审美带到投资房子里面去，当然我也见过一些客人做了大量的功课，提出一些有很想法的建议，大家一起讨论，互相学习进步，这事一件值得开心的事情。投资翻新房子是一门生意，既然是生意就应该从市场的角度出发。

应该相信你选择的装修公司的能力多听听他们的意见，毕竟好的装修公司他们都有一定的设计能力和对市场的看法和把握。这点可以从他们过往的工程照片中观察一二。

现在的市场翻新投资需要比较的方面要求更高了，同样的地点与房型，比的就是设计，实用，理念，做工，材质等都需要很大的提升。像几年前买个房子翻新一下卖就能赚钱的日子已经不存在了。