翻建房屋的流程与和成本


在多伦多买房子的时候,我们都会发现有一个特殊的现象,想要交通、生活便利、绿树成荫、大的夸张的后院、前院、离邻居稍远的有一定私密性的房子,却要忍受房龄很老,房屋结构过时,层高不够高,厨房不够大等等缺点。可是在城市边缘看到一些现代结构的,高大明亮的,一见倾心的房子的时候,却往往是房屋占地面积不够,房前屋后的树木也还未成才。

这就是一个矛盾,想要解决这个矛盾,唯有购买老区的翻建房或者是买一块地皮做自建房。

今天我们来谈谈,关于在多伦多翻建/自建房屋的方方面面。

重建房一般有两种情况,一是用来自住,买旧房推倒重建,根据自己的喜好及需求设计,选择材料,保证房屋质量,总费用低于新房的市场价格;二是用来投资,重建是为了让物业增值,建成的新房的市场价格高,再卖出可以赚到几十万,如果更高级别的是改变土地用途,如大路边做连排别墅或商业建筑,则利润可能是上百万。

在把老房子推倒重建之前我们需要考虑以下这几个方面的问题:

1,能否拿到政府重建的许可证?
2,新房和同一区域的其它房子协调吗?
3,重建之后,新房子对该地块而来说,增值吗?
4,同一个小区对什么类型的房子有需求,也就是要考虑潜在买家的需求。
5,新房子的市场价值,能不能超过旧房原价加建筑等费用?

从经济学角度来讲,供求关系是决定市场价值的原则之一,商品的一致性是另外一个原则。具体到建房,在一片豪宅中,你买到一个小破房子,会得到更好的回报,但相反的,不可以在一片矮小的低价房中,建一个豪宅,那样势必拖垮该建筑的市场价值。

许多精明的地产投资者,已经不满足于普通二手房买卖或购买楼花的获利方式。他们通过购买热点区域、占地大,年代比较久远的Bungalow或者DetachedHouse,推倒重建,然后销售,往往能够获得相对于普通买卖房子更大幅度的溢价收益。但是,更大的利益背后,往往是更大的成本和风险。旧房翻建,到底需要政府部门的哪些审批程序?有何规定事项?建造过程又该注意哪些事项?有何风险?本期简单为大家详细介绍一下这更胜一筹的房产投资模式。

第一步:选择合适的位置

“地点”一直以来都是房产买卖中最被看重的因素,物业的价值有一大部分都体现在它所处位置。对于以自住为目标的旧房翻建,那么你只需选择自己喜欢的社区或地址,如果是以销售为最终目标的旧房翻建,那么地址的选择就要取决于市场热点。在不同的社区盖房,成本几乎一样,但是销售溢价则相差巨大,所以,选择旧宅推倒重建,般要放在豪宅区才能获取较大的收益。

那豪宅区之间又有何区别呢?主要看市场活跃程度!市场越活跃,你建成之后的房子就越容易卖出去。翻建能否快速产生利润的标准就在于售房的速度。

第二部:设计阶段

购买好地皮或者旧宅后,接下来就到了新屋的设计阶段。你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方,如果你有中意的房子,你也可以向设计该房子的设计师购买图纸(套图),或者让设计公司参照设计出来。

设计的过程中,要不断地修改。你要考虑各个方面的因素,总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计,是完成整个工程的一半,这是事无巨细过程:从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理,到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节,卫浴厨房设备的选择,科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦,要知道二次装修的代价不仅是金钱上的,更是精力上的一种折磨。

第三部:政府申请阶段

接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。如省政府有“Planning Act”,明确了土地用途。市政府如Cityof Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department和Building Department等管理部门,依据“Master Planning Act”、“Zoning by Laws”、“Ontario Building Code”等法规进行管理。

那么如何知道该地区的规划情况?在“Master Planning Act”和“Zoning by Laws”这些公开资料里面,都可以查得到。这些资料在政府部门可以买到,或者请专业人士帮助进行查询。

翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难,主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成Professional Office,那么买下某一住宅改做Office则较为容易。如果整条街道都是住宅,那么改建为零售店就相对困难得多。

另外,即使整条街上很多住宅都已改做ProfessionalOffice,也不可以未经报批,直接把住宅改成Office。房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所,应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC(Ontario Building Code) Upgrade,政府会派人进行消防和卫生检查。

还有,也有些人买了连着2-3块(甚至更多)的沿街大地块旧宅,希望推倒新建Townhouse,如果所在街道已经有类似的建设,那么申请将会简单很多,如果你是第一家,那么,你的工作量将会大很多。

即使用途不发生改变,翻建住宅也需符合Zoning By Law 的规定,也要到Building Department取得Building Permit的报批。另外,在自己的地块范围内,也不能翻建成任意大小的住房。因为Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)、Setback(退红线距离)、Height(高度)。如果要发生改变,则需申请Minor Variance。

向政府相关部门申请翻建旧屋,是一个比较细节的过程,需要涉及到和政府有关人员的沟通交流,而且,每个地区、每个房子都具有独特性,因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建,以为要等到Closing以后才可以申请报批,浪费了很多时间。事实上,不必等到Closing,请原房主开具授权证明,持该Authorization即可去办理相关手续。

第四部,选择合适的建筑商

在等待政府部门批复的时间里面,可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后,就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手,但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣,否则还是选择一个放心的建筑商。

为了建造出理想中的新房,投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。

第五部,施工阶段

选择好建筑商,让你在施工阶段事半功倍。盖房是一个很复杂的过程,不过总体上来说它可以分为这几个步骤。

先是打地基、造地库。做好了地基,要整屋架,这里是先造个木框架,然后是铺设水电管道,接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分:所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等

再是,电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表,在这里要找煤气公司,并由煤气部门(Gas-Fitter)给你个煤气许可证(Gas Permit);做电,要由专业的电工(Electrician)给个电路许可证(Permit);房子要有自来水系统,要由专业的水管工给你水管合格证(Plumbing Permit)。不过由于你是交给建筑商来完成的,这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证,您也要在最后仔细的检查这些证书。

最后,再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备:洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等,当然还有马桶、洗浴设施等,最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查,对水路系统和供暖系统做最后的检查,这样你的整座新屋就大功告成了。

最后特别注意的是:要有风险意识

旧房翻建,利益虽大,风险也大。首先,你必须具有较大的财力和资金沉淀能力,因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。另外,申请Demolition Permit(拆除许可证)的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子,需要进行各阶段环境检测,所需时间相对较长,长至2年的情况也会出现。再者,政府的审批可能和你的原先设想差异很大,造成你的投资风险。


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